La liberté d’entreprendre est un principe fondamental, mais elle s’arrête là où commencent les engagements contractuels. Dans le secteur très concurrentiel de l’immobilier, les clauses de non-concurrence sont des outils vitaux pour protéger la clientèle des agences
Un arrêt récent de la Cour d’appel de Grenoble (20 février 2025) vient rappeler qu’un agent commercial ne peut s’installer à son compte au mépris de ses engagements passés sans s’exposer à une action en justice permettant au mandant d’obtenir l’interdiction d’exercice de l’activité litigieuse et la réparation de son préjudice.
Le litige : une installation trop proche et trop rapide
Un agent commercial, lié à une agence immobilière par un contrat depuis 2017, rompt ses relations contractuelles. Sa convention contenait une clause de non-concurrence classique : interdiction de prêter son concours à des transactions immobilières pendant un an dans un rayon de 30 kilomètres autour du siège de l’agence
Pourtant, dès la fin de son préavis, l’agent constitue sa propre structure et commence à prospecter et proposer des biens dans le périmètre interdit. L’agence initiale a immédiatement saisi le juge des référés pour faire cesser ce qu’elle considérait comme un « trouble manifestement illicite ».
La validité de la clause au scanner des juges
Pour se défendre, l’agent commerciale invoquait la nullité de la clause, la jugeant disproportionnée et trop large par rapport à son ancien secteur de prospection.
La Cour d’appel a rejeté cette argumentation en rappelant les critères de validité d’une telle clause pour un agent commercial (article L.134-14 du Code de commerce):
- L’écrit : la clause doit figurer clairement dans le contrat.
- La durée : elle ne peut excéder deux ans (ici, un an seulement).
- Le périmètre : il doit être limité. En l’espèce, un rayon de 30 km a été jugé parfaitement raisonnable et proportionné aux intérêts légitimes de l’agence immobilière, qui disposait de plusieurs antennes dans la zone.
Le « trouble manifestement illicite » : l’arme du référé
L’intérêt de cette décision réside dans l’utilisation de la procédure de référé. L’agent prétendait qu’il y avait une « contestation sérieuse » sur la validité de la clause, espérant ainsi bloquer l’action de son ancien mandant.
Cependant, le juge des référés peut ordonner des mesures même en présence d’une contestation sérieuse s’il s’agit de faire cesser un trouble manifestement illicite.
La Cour a estimé que :
- La preuve de la prospection et de l’offre de biens dans la zone interdite était rapportée.
- La violation délibérée d’une obligation contractuelle claire constitue en soi un trouble qu’il faut stopper immédiatement.
Les sanctions : l’arrêt immédiat de l’activité
La Cour d’appel a confirmé l’ordonnance de première instance, enjoignant l’agent de cesser toute activité contraire à la clause de non-concurrence, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pour chaque violation constatée.
La Cour a également condamné l’agent à l’indemnisation des frais de justice engagés par le demandeur (article 700 du Code de procédure civile).
Ce qu’il faut retenir
Pour les agents commerciaux immobiliers, cet arrêt souligne que la clause de non-concurrence n’est pas une simple formalité. Pour les agences immobilières, il démontre l’efficacité de l’action en référé pour neutraliser un concurrent déloyal avant même que le préjudice ne devienne irréparable
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